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公众对广西物业管理条例修订提出许多意见建议,自治区司法厅就热点问题进行回应
“社区设公共收益监管账户”不具操作性

2019-07-22 11:20     来源:南国早报
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5月下旬,自治区司法厅就《广西壮族自治区物业管理条例(草案征求意见稿)》向社会各界征集立法意见。截至7月14日,市民和网友通过电话、电子邮件、南国早报搭建的QQ征集意见群共提出上百条意见、建议。经归纳梳理,自治区司法厅就群众普遍关注的意见和建议作出回应。下一步,根据各界意见修改后的草案,将由政府提请自治区人大常委会审议。

1 小区治理,政府要加强监管

公众意见:

很多小区物业管理不到位,业主、业委会、物业公司三方矛盾层出不穷,政府及相关部门应进一步加强监督管理。

部门回应:

物业管理产生的矛盾纠纷,表面上看是民事纠纷,其深层次原因是社会治理问题。住宅小区是城市社区的基础单元,要实现城乡社区治理体系和治理能力现代化,住宅区治理现代化是重要的一环。为了贯彻落实中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》文件精神,解决现行条例没能对政府职责作出规定的不足,需要对县级以上政府的职责作出规定。

解决方案:

在草案中增加“政府职责”规定,明确政府要将物业管理纳入本级现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,建立物业管理资金投入、综合协调等机制,制订考核、激励等政策措施,促进物业管理与和谐、文明社区建设。

此外,政府要建立住宅小区综合管理工作制度,组织本级相关行政管理部门和街道办事处、乡镇人民政府以及相关单位,部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。

2 降低门槛,利于尽快成立业主大会

公众意见:

降低门槛,破解业主大会成立难问题。但有观点认为,征求意见稿中规定“10人以上业主联名”的标准过低,代表性不足,要求提高人数。

部门回应:

现行条例中规定,已交付专有部分20%以上的业主联名才能向住建部门提出召开业主大会的申请,在实际中,20%以上业主联名的要求很难达到,且需要耗费大量的行政资源核实业主联名的比例。

为降低成立业主大会的难度,更好地保护业主自治权,借鉴外省立法经验,征求意见稿中规定“10人以上联名”就可以提出申请。这“10人”只是要求政府启动成立召开业主大会会议筹备组的发起人而已,还不一定就是筹备组的成员。设定10人联名申请的目的是让成立业主大会的工作能先开展起来,尽快启动召开首次业主大会的程序。

解决方案:

为更有利于业主申请成立业主大会,根据群众建议,拟增加“交付使用的专有部分人数达到物业管理区域内总人数的百分之五十以上”的条件。

这样一来,只要满足3个条件其中之一,建设单位或者十人以上的业主联名,就可以提出成立业主大会的申请。这3个条件为:交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积百分之五十以上;交付使用的专有部分人数达到物业管理区域内总人数的百分之五十以上;首套房屋交付使用已满两年。

3 推动主管部门建设电子投票系统

公众意见:

立法认可电子网络投票的结果和纸质投票同样有法律效力,以解决业主大会召开难、投票难、选举难、决策难等问题。

部门回应:

现行条例没有对业主大会的表决程序和效力作出规定,但现实生活中,需要对业主大会的表决方式、效力、表决结果、表决过程中形成的各种资料保存进行规范。

公开征求意见过程中,群众要求政府部门开发电子投票系统意愿十分强烈,为了顺应民意,草案对电子投票系统开发问题作出原则性规定。

解决方案:

进一步细化草案的规定为:在满足实名投票的条件下,业主大会会议也可以采用电子投票的方式进行表决,表决结果与集体讨论、书面征求意见的表决结果具有同等法律效力。

物业管理公共事务电子投票系统由自治区、设区的市人民政府住房城乡建设行政主管部门建设,不动产登记机构等有关单位应当予以协助。

4 业委会成员任职资格有了明确要求

公众意见:

在我区一些地方,报名参加业委会委员候选人要求有高中以上学历,这对学历低但却热心小区事务的业主来说非常不合理。现实生活中,有的业委会委员当选后,滥用职权,损害业主利益。

部门回应:

现行条例没有对业委会委员的资格作出规定,征求意见稿对业委会委员的条件规定操作性不是很强,根据公众建议,在借鉴外省立法经验的基础上,对业委会成员资格条件有了操作性强的明确规定。

解决方案:

在草案中明确为:业委会委员必须“是本物业管理区域内具有完全民事行为能力,热心公益事业、责任心强,具有一定组织能力,遵守法律法规、临时管理规约或者管理规约和业主大会议事规则的业主”。业主委员会成员原则上只在一个物业管理区域内担任。

有“受过刑事处罚;被纳入失信被执行人;本人、配偶及其直系亲属在物业工作或存在利害关系”等6种情形之一的,不得成为业委会委员。除此之外,还赋予了业主大会更大的权利,即“业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形”的规定。

5 公共收益存入业主大会指定账户

公众意见:

征求意见稿规定将公共收益存入社区在银行设立的监管账户。有意见认为管理部门为了规避风险,在支取时必定设置门槛,业主就难以对属于自己的收益自由支配;现行管理体制方面,居委会不设财务人员,也不设专用账户,所有工作经费向城区申请,由社区来开设监管账户不具可操作性。

部门回应:

为了较好地保护业主利益,根据大多数群众意见,需要借鉴外省的立法经验,用法的形式引导业主、业主大会加强对公共收益的管理,促进和谐小区建设。

解决方案:

删除征求意见稿中由社区设公共收益监管账户的规定。改为:业主大会成立前的公共收益统一存入物业服务企业设立的专门账户,并在业主大会成立后转入业主大会指定的账户。业主大会成立后的公共收益管理和使用由业主大会决定。

此外,增加信息公开环节,明确物业服务企业和业委会对公共收益账户使用情况的公示、审计规定,不公示信息的要纳入信用档案。

6 建立物业服务纠纷处理机制

公众意见:

业主在收房后,特别是还没有条件成立业主大会的时候,很多小区纠纷问题投诉无门、投诉无果。能否建立投诉热线,在小区出现纠纷或违规现象时,有个通道给当事人反馈问题,并制订相应的处理流程。

部门回应:

建立以乡镇政府或者街道办事处、村(居)民委员会为主的物业服务纠纷便捷处理机制。

解决方案:

明确街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全物业管理纠纷和投诉、举报处理机制,配备或者确定专(兼)职人员,及时调解物业管理纠纷,处理物业管理相关投诉和举报。

基层人民调解委员会应当依法及时受理和调解物业服务纠纷。
 

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